Quan decideixes comprar un habitatge, un dels primers documents que signaràs és el contracte d’arres. Es tracta d’un pas habitual, gairebé automàtic per a moltes immobiliàries, i precisament per això molta gent el signa sense llegir bé què implica. El problema apareix després: quan comprador o venedor decideixen fer-se enrere i descobreixen que les conseqüències legals depenen completament del tipus d’arres que hagin signat.
En aquest article t’expliquem què és un contracte d’arres, quins tipus existeixen i què passa exactament si una de les parts decideix no seguir endavant amb l’operació.
Què és un contracte d’arres?
El contracte d’arres és un acord previ a la compravenda definitiva d’un immoble. En ell, el comprador entrega al venedor una quantitat de diners com a senyal o garantia de que l’operació es formalitzarà més endavant, normalment davant de notari, dins d’un termini determinat.
No és un tràmit menor: és un contracte amb plena validesa legal, i el que es pacti en ell determina què passa si alguna de les parts no compleix l’acordat.
Tipus d’arres i les seves conseqüències legals
Existeixen tres tipus d’arres reconeguts en el dret espanyol, i cadascun té un efecte completament diferent si una de les parts es fa enrere.
Arres penitencials
Són les més habituals en la compravenda d’habitatge. Permeten que qualsevol de les parts es faci enrere sense necessitat de justificar el motiu, però amb una conseqüència econòmica clara:
- Si el comprador es fa enrere, perd la quantitat entregada com a arres
- Si el venedor es fa enrere, ha de retornar el doble del rebut
Aquest tipus d’arres funciona com una espècie de «dret a penedir-se» amb un preu fixat per endavant. És important que el contracte indiqui expressament que les arres són penitencials, ja que, si no s’especifica, els tribunals tendeixen a interpretar-les com a confirmatòries.
Arres confirmatòries
En aquest cas, la quantitat entregada es considera simplement una bestreta del preu final, sense que cap de les parts tingui l’opció de fer-se enrere lliurement. Si una de les parts incompleix, l’altra pot optar per:
- Exigir el compliment forçós del contracte, és a dir, obligar l’altra part a formalitzar la compravenda
- Reclamar la resolució del contracte juntament amb una indemnització pels danys i perjudicis causats
A diferència de les arres penitencials, aquí no existeix un import prefixat com a «penalització»: el perjudicat ha de demostrar i quantificar el dany real patit.
Arres penals
Són una figura mixta. Funcionen com una clàusula penal: si una de les parts incompleix, l’altra pot exigir el compliment del contracte i, a més, reclamar les arres com a indemnització addicional per l’incompliment. És la modalitat menys habitual, però convé saber que existeix perquè la seva redacció sol generar confusió amb les penitencials.
Per què és tan important revisar la clàusula abans de signar?
La majoria de conflictes que arriben al nostre despatx tenen un origen comú: el contracte d’arres no especificava amb claredat quin tipus d’arres s’estaven signant. Aquesta ambigüitat pot sortir molt cara, especialment per al comprador, ja que davant del dubte els tribunals solen inclinar-se per considerar-les confirmatòries, el que elimina la possibilitat de fer-se enrere sense més conseqüències que perdre el senyal.
Abans de signar qualsevol contracte d’arres convé revisar, com a mínim:
- Que s’especifiqui expressament el tipus d’arres (penitencials, confirmatòries o penals)
- El termini màxim per formalitzar la compravenda definitiva
- Què passa amb la quantitat entregada si l’operació no es pot completar per causes alienes a les parts, com la denegació d’una hipoteca
- Si existeixen condicions suspensives, per exemple, l’obtenció de finançament
Què fer si ja has signat i vols fer-te enrere
Si ja has signat un contracte d’arres i t’estàs plantejant no continuar amb la compra o la venda, el primer és identificar quin tipus d’arres vas signar, ja que d’això depèn completament la teva situació legal i econòmica. Abans de comunicar la teva decisió a l’altra part, és recomanable que un advocat revisi el contracte: en molts casos existeixen matisos en la redacció que poden canviar substancialment les conseqüències.
Si l’altra part és qui s’ha fet enrere i no et retorna el que correspon, també ho pots reclamar, ja sigui de forma extrajudicial o, si cal, davant dels tribunals.
A Armenteras Blanco Advocats, advocats de dret immobiliari revisem contractes d’arres abans de signar-los i també t’assessorem si ja has signat i necessites saber exactament a què t’exposes o què pots reclamar.
Preguntes freqüents sobre el contracte d’arres
Si em faig enrere després de signar arres penitencials, perdo tots els diners?
Sí, si ets el comprador. Les arres penitencials estan pensades precisament per a això: permeten desistir de l’operació a canvi de perdre la quantitat entregada. Si en canvi és el venedor qui es fa enrere, ha de retornar el doble d’aquesta quantitat.
Puc fer-me enrere si vaig signar arres confirmatòries?
No de forma lliure. Les arres confirmatòries no inclouen aquesta opció: si incompleixes, l’altra part pot exigir que es completi la compravenda o reclamar una indemnització pels danys causats, que haurà de demostrar i quantificar.
Què passa si el contracte no diu quin tipus d’arres són?
Si el contracte no especifica el tipus d’arres, és habitual que s’interpretin com a confirmatòries, el que limita molt les opcions de fer-se enrere sense conseqüències. Per això és tan important que la clàusula sigui explícita.
Puc recuperar les arres si no em concedeixen la hipoteca?
Depèn de si el contracte incloïa una condició suspensiva vinculada a l’obtenció de finançament. Si aquesta clàusula existeix i s’acredita que la hipoteca va ser denegada, és possible recuperar la quantitat entregada. Si no existia aquesta previsió, la denegació de la hipoteca no eximeix automàticament de les conseqüències pactades en les arres.
