¿Cómo retirar la cláusula suelo de mi hipoteca?

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¿Cómo retirar la cláusula suelo de mi hipoteca?

En un préstamo hipotecario de interés variable, el cliente y la entidad financiera pactan un tipo de interés de referencia (normalmente EURIBOR a un año) y un diferencial o porcentaje fijo que se adiciona al tipo de referencia. La cláusula suelo es una estipulación contenida en algunos préstamos de tipo de interés variable y que opera como interés mínimo a pagar, independiente de las fluctuaciones que pueda tener el tipo interés de referencia. La cláusula techo es también una limitación al interés variable pactado, pero como su nombre indica, en forma de máximo.

No todas las cláusula suelo son abusivas ya que es una condición que puede ser pactada libremente por las partes. Ahora bien, según la legislación aplicable en la materia y la jurisprudencia, estas disposiciones serán abusivas y por tanto nulas de pleno derecho, en los siguientes casos:

1. – La entidad financiera no ha negociado de forma individual la inclusión de la cláusula suelo en el contrato.

A la hora de solicitar un préstamo hipotecario, el objeto principal de negociación con la entidad financiera es el tipo de interés (variable o fijo) y en el caso de variable, cuál es el tipo de referencia y cuál es el diferencial que se va a añadir,  pero no la inclusión de las cláusulas suelo y techo, ni en qué parámetros. Éstas suelen formar parte del clausurado tipo que impone la entidad financiera, sin que haya sido precedido de ningún tipo de negociación individual.

Es importante saber si antes de firmar la hipoteca la entidad financiera entregó al cliente la denominada “oferta vinculante”; una hoja resumen con las condiciones financieras por las que se suscribirá el contrato de préstamo hipotecario y que tiene carácter obligatorio.

 2. – Falta de transparencia e información al cliente sobre el objeto principal del contrato.

Los préstamos hipotecarios contienen una abrumadora cantidad de información que no resulta fácil de entender para el consumidor medio. Por ello, la jurisprudencia entiende que son abusivas las cláusulas suelo donde no se ha destacado su contenido dentro del contrato, ni se ha informado al cliente debidamente de las repercusiones que tendrá su inclusión en el “precio” de su préstamo hipotecario .

Prueba de la falta de información que las entidades financieras ofrecían a los clientes sobre la inclusión y el funcionamiento de la cláusula suelo es el hecho de que en la mayoría de casos, en el momento de firma del contrato, el tipo de interés variable pactado ya estaba por debajo de la cláusula suelo, por lo que consecuentemente, se aplicaba esta última. Por tanto, podríamos decir que se estaba enmascarando un tipo de interés fijo frente al tipo de interés variable negociado.

3. – Desequilibrio entre los riesgos asumidos por las partes

La cláusula suelo sólo da cobertura a los riesgos asumidos por la entidad financiera sin que el consumidor se pueda ver beneficiado de una cláusula similar a su favor. Si bien es cierto que normalmente, junto con la cláusula suelo se suele pactar una cláusula techo, ésta última pone un límite, que conociendo la tendencia de los tipos de interés de referencia, nunca llegará a aplicarse en un corto-medio plazo .  En consecuencia, aunque aparentemente funcionan como una prestación para el cliente, en la práctica son papel mojado. Todo lo contrario que la cláusula suelo, que dada la tendencia bajista del tipo de interés de referencia, suele aplicarse desde la firma del contrato.

Para retirar la cláusula suelo de nuestro contrato de préstamo, lo más aconsejable es negociar directamente con la entidad financiera, ya sea a título personal o través de un abogado. En el caso de que no funcione, se debería interponer un procedimiento judicial para que sea un juez quien determine su abusividad y obligue a la entidad financiera a retirarla.

En otro artículo hablaremos de los posibles efectos retroactivos de la eliminación de la cláusula suelo, es decir, si una vez anulada la entidad financiera está obligada a devolver al prestatario la diferencia entre lo que ha pagado y lo que hubiera pagado si ésta nunca hubiere existido.

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