¿QUÉ HACER SI MI INQUILINO NO ME PAGA?

PROCEDIMIENTO DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DEL ALQUILER MENSUAL

El procedimiento para solicitar el desahucio de un inquilino que no paga las rentas es un procedimiento judicial muy rápido, dado que tras la última reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley 37/2011, de 10 de octubre, se agilizó el lanzamiento del inquilino de la vivienda, para el caso de que no se presentara oposición al desahucio. La demanda se deberá presentar en el Juzgado del lugar en el que se encuentre ubicada la vivienda, y deberá ir acompañada de la firma de abogado y procurador. Asimismo, la demanda deberá ir acompañada de la correspondiente liquidación de la tasa judicial, aprobada mediante Ley 10/2012, de 20 de noviembre, y cuya cuantía para la base de liquidación será la de la anualidad de rentas, en el caso de que las rentas que se deban sean inferiores a 12 meses de alquiler. Una vez presentada la demanda, el Juzgado procederá a admitirla, y en el decreto de admisión señalará la fecha de la Vista, así como la fecha de lanzamiento del inquilino moroso, para el caso de que no se oponga a la demanda. El Juzgado concederá 10 días hábiles al inquilino, es decir de lunes a viernes, no festivos, desde la fecha de la notificación, para que se oponga a la demanda, por inexistencia de la deuda, o bien pague las rentas adeudadas hasta la fecha de la notificación de la demanda (en caso de que el inquilino tenga derecho a enervar la acción de desahucio, cuestión de la que hablamos en el siguiente punto) o haga entrega de las llaves de la finca en el Juzgado. La oposición a la demanda de desahucio deberá realizarse por escrito y éste a su vez, deberá ir presentado por abogado y procurador. En caso de que el demandado no se oponga a la demanda en estos 10 días que le concede el Juzgado, se estará a la fecha del lanzamiento establecida por el Juez, si con anterioridad a esa fecha, el inquilino no ha hecho entrega de la finca, judicial o extrajudicialmente. Llegada la fecha de lanzamiento, la comisión judicial del Juzgado acudirá a la finca, junto a un cerrajero, y procederá a echar al inquilino y a las personas que se encuentren en el interior de la finca, cambiando la cerradura en ese mismo acto. Asimismo, en el procedimiento de desahucio, también cabe la posibilidad de acumular la acción de reclamación de las rentas que se adeuden, a cuyo efecto, se podrán solicitar la totalidad de las rentas que el inquilino adeude desde el inicio del impago y hasta la fecha de desalojo de la finca.

ENERVACION DEL DESAHUCIO

Durante la duración de un contrato de alquiler, el inquilino que deja de pagar la renta mensual, puede enervar la acción judicial de desahucio (parar el procedimiento de desahucio), pagando las rentas adeudadas y las que hayan vencido a la fecha de la consignación judicial. Esta acción sólo se podrá realizar UNA SOLA VEZ durante la duración del contrato de alquiler. Esto tiene una excepción, y es que el propietario previo a la interposición de la demanda judicial, requiera al inquilino que abone las rentas adeudadas antes del plazo de 30 días. Este requerimiento, para considerarse válido, y por lo tanto que el inquilino no pueda, una vez interpuesta la demanda, pagar las rentas adeudadas para evitar el desahucio, debe cumplir los siguientes requisitos:

• Debe realizarse de manera fehaciente: El requerimiento debe realizarse mediante burofax o acta notarial, que dé fe del contenido del requerimiento y de su recepción por parte del inquilino.
• Se debe otorgar un plazo de 30 días al inquilino para que abone las rentas adeudadas y las que puedan vencer en la fecha de pago.
• Debe establecerse la cuantía total de las rentas adeudadas en la fecha del requerimiento, así como la obligación de pago de las rentas mensuales que puedan vencer durante el plazo del requerimiento.
• Debe manifestarse que de no pagar las rentas mensuales adeudadas y vencidas hasta la fecha, se quedará sin la opción de enervar el desahucio, en caso de procedimiento judicial.
• Debe anunciar el ejercicio de la acción judicial del desahucio, en caso de que no se abonen las rentas mensuales adeudadas y las que venzan en el futuro.

Si el requerimiento previo no cumple con estos requisitos, se considerará ineficaz, y el inquilino podrá enervar la acción del desahucio en el procedimiento judicial, abonando la totalidad de las rentas adeudadas en la demanda y las vencidas hasta la fecha de pago.