Acabes de mudar-te al teu nou habitatge i, setmanes o mesos després, apareix un problema que ningú et va esmentar: una humitat que reapareix cada vegada que plou, una esquerda que es fa més gran, una instal·lació elèctrica que no compleix la normativa. La sensació és sempre la mateixa: t’han ocultat una cosa que hauries d’haver sabut abans de signar.
La bona notícia és que la llei preveu precisament aquesta situació. S’anomena vici ocult, i en aquest article t’expliquem què és, quin termini tens per reclamar i quina diferència hi ha entre reclamar a un venedor particular o a un promotor.
Què es considera legalment un vici ocult?
Un vici ocult és un defecte de l’habitatge que existia abans de la compravenda, que no era visible ni recognoscible pel comprador amb una inspecció normal, i que fa que l’immoble no serveixi per a l’ús a què es destina o que en disminueixi l’ús de manera considerable.
Perquè un defecte pugui considerar-se vici ocult amb efectes legals, s’han de complir diversos requisits:
- El defecte havia d’existir en el moment de la compravenda, encara que es manifestés després
- No havia de ser visible ni detectable mitjançant una inspecció diligent per part del comprador
- Ha d’afectar de manera rellevant l’habitabilitat, la seguretat o l’ús normal de l’habitatge
- El venedor no ho va comunicar, ja fos de manera intencionada o per desconeixement
Exemples habituals de vicis ocults són les humitats per filtracions estructurals, esquerdes derivades de problemes de fonamentació, instal·lacions elèctriques o de fontaneria que no compleixen la normativa, o defectes d’aïllament que no eren perceptibles a simple vista.
El termini per reclamar és més curt del que sembla
Aquest és el punt que sorprèn la majoria de compradors: el Codi Civil estableix un termini de 6 mesos des del lliurament de l’habitatge per exercitar l’acció per vicis ocults. Passat aquest termini, es perd el dret a reclamar per aquesta via, independentment de quan s’hagi descobert realment el defecte.
Per això és fonamental actuar ràpid en el moment en què es detecta qualsevol indici d’un problema. Com abans es documenti i es consulti amb un advocat, més opcions reals existeixen que la reclamació arribi a temps.
Reclamar a un venedor particular o a un promotor no és el mateix
La via legal per reclamar canvia radicalment segons qui et va vendre l’habitatge.
Compravenda entre particulars
Si vas comprar l’habitatge a un particular, s’aplica el règim de vicis ocults del Codi Civil que hem explicat abans. El comprador pot optar per:
- Sol·licitar la resolució del contracte, retornant l’habitatge i recuperant el preu pagat
- Sol·licitar una reducció proporcional del preu, mantenint la propietat de l’habitatge
El termini, com hem vist, és de 6 mesos des del lliurament.
Compravenda a un promotor o obra nova
Si l’habitatge és d’obra nova o va ser venut per un promotor, entra en joc la Llei d’Ordenació de l’Edificació (LOE), que estableix un règim de garanties molt més ampli i amb terminis diferents segons el tipus de defecte:
- 1 any per a defectes d’acabat o terminació
- 3 anys per a defectes que afectin l’habitabilitat, com humitats o aïllament
- 10 anys per a vicis estructurals que comprometin la resistència o estabilitat de l’edifici
Aquests terminis es compten des de la data de recepció de l’obra, no des del moment en què vas comprar tu l’habitatge si ets un comprador posterior, per la qual cosa convé verificar la data exacta de lliurament original de l’edifici.
Quines proves necessites per reclamar
En una reclamació per vicis ocults, la prova ho és tot. No n’hi ha prou amb afirmar que existeix un defecte: cal acreditar-ho de manera tècnica i, sobretot, demostrar que ja existia abans de la compravenda. Els elements probatoris més habituals són:
- Informe pericial elaborat per un arquitecte o enginyer especialitzat, que determini l’origen, l’antiguitat i l’abast del defecte
- Fotografies i documentació del moment en què es va detectar el problema
- Comunicacions amb el venedor o promotor des que es va detectar el defecte
- Pressupostos de reparació, que serveixen per quantificar el dany reclamat
L’informe pericial sol ser la peça clau: sense una prova tècnica que acrediti que el defecte és estructural i previ a la compravenda, és molt difícil que la reclamació tingui èxit, ja sigui per la via extrajudicial o davant els tribunals.
Què fer si has descobert un defecte al teu habitatge
Si acabes de detectar un problema al teu habitatge que no et van comunicar en comprar-lo, aquests són els passos recomanables:
- No reparis el defecte immediatament: documenta primer el seu estat amb fotografies i, si és possible, un informe pericial
- Revisa la data de lliurament de l’habitatge per saber si segueixes dins del termini
- Identifica si vas comprar a un particular o a un promotor, ja que el termini i la via legal són diferents
- Consulta amb un advocat abans de comunicar-te formalment amb el venedor o promotor
A Armenteras Blanco Advocats t’ajudem a determinar si el defecte del teu habitatge pot reclamar-se com a vici ocult, coordinem l’informe pericial necessari i et representem en la resolució de conflictes i litigis immobiliaris, ja sigui de manera extrajudicial o davant els tribunals.
Si el problema que estàs vivint va sorgir abans de signar, en la fase de compravenda, revisa també el nostre article sobre què passa si et fas enrere després de signar el contracte d’arres, ja que ambdós processos solen estar relacionats en el mateix moment de la compra.
Preguntes freqüents sobre vicis ocults a l’habitatge
Quant de temps tinc per reclamar un vici ocult?
Si vas comprar a un particular, el termini general és de 6 mesos des del lliurament de l’habitatge. Si vas comprar a un promotor d’obra nova, els terminis de la Llei d’Ordenació de l’Edificació són diferents segons el tipus de defecte: 1 any per a acabats, 3 anys per a habitabilitat i 10 anys per a vicis estructurals.
Puc reclamar si ja he reparat el defecte?
És molt més difícil. Sense documentació prèvia de l’estat original del defecte, resulta complicat acreditar-ne l’abast i l’origen. Si és possible, documenta sempre el problema abans de reparar-lo, amb fotografies i, si el cas ho requereix, un informe pericial.
Necessito obligatòriament un informe pericial per reclamar?
A la pràctica, sí. La prova pericial és l’element que acredita tècnicament que el defecte existia abans de la compravenda i que té l’abast suficient per justificar la reclamació. Sense ella, és molt difícil que una reclamació prosperi.
Quina diferència hi ha entre reclamar a un particular i a un promotor?
Si vas comprar a un particular, s’aplica el règim de vicis ocults del Codi Civil, amb un termini de 6 mesos. Si vas comprar a un promotor d’obra nova, s’aplica la Llei d’Ordenació de l’Edificació, amb terminis de garantia més amplis segons el tipus de defecte.
