Cuando decides comprar una vivienda, uno de los primeros documentos que firmarás es el contrato de arras. Se trata de un paso habitual, casi automático para muchas inmobiliarias, y precisamente por eso mucha gente lo firma sin leer bien qué implica. El problema aparece después: cuando comprador o vendedor deciden echarse atrás y descubren que las consecuencias legales dependen por completo del tipo de arras que hayan firmado.
En este artículo te explicamos qué es un contrato de arras, qué tipos existen y qué pasa exactamente si una de las partes decide no seguir adelante con la operación.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa definitiva de un inmueble. En él, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero como señal o garantía de que la operación se va a formalizar más adelante, normalmente ante notario, dentro de un plazo determinado.
No es un trámite menor: es un contrato con plena validez legal, y lo que se pacte en él determina qué ocurre si alguna de las partes no cumple lo acordado.
Tipos de arras y sus consecuencias legales
Existen tres tipos de arras reconocidos en el derecho español, y cada uno tiene un efecto completamente distinto si una de las partes se echa atrás.
Arras penitenciales
Son las más habituales en la compraventa de vivienda. Permiten que cualquiera de las partes se eche atrás sin necesidad de justificar el motivo, pero con una consecuencia económica clara:
- Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada como arras
- Si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble de lo recibido
Este tipo de arras funciona como una especie de «derecho a arrepentirse» con un precio fijado de antemano. Es importante que el contrato indique expresamente que las arras son penitenciales, ya que, si no se especifica, los tribunales tienden a interpretarlas como confirmatorias.
Arras confirmatorias
En este caso, la cantidad entregada se considera simplemente un anticipo del precio final, sin que ninguna de las partes tenga la opción de echarse atrás libremente. Si una de las partes incumple, la otra puede optar por:
- Exigir el cumplimiento forzoso del contrato, es decir, obligar a la otra parte a formalizar la compraventa
- Reclamar la resolución del contrato junto con una indemnización por los daños y perjuicios causados
A diferencia de las arras penitenciales, aquí no existe un importe prefijado como «penalización»: el perjudicado debe demostrar y cuantificar el daño real sufrido.
Arras penales
Son una figura mixta. Funcionan como una cláusula penal: si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato y, además, reclamar las arras como indemnización adicional por el incumplimiento. Es la modalidad menos habitual, pero conviene saber que existe porque su redacción suele generar confusión con las penitenciales.
¿Por qué es tan importante revisar la cláusula antes de firmar?
La mayoría de conflictos que llegan a nuestro despacho tienen un origen común: el contrato de arras no especificaba con claridad qué tipo de arras se estaban firmando. Esta ambigüedad puede salir muy cara, especialmente para el comprador, ya que ante la duda los tribunales suelen inclinarse por considerarlas confirmatorias, lo que elimina la posibilidad de echarse atrás sin más consecuencias que perder la señal.
Antes de firmar cualquier contrato de arras conviene revisar, como mínimo:
- Que se especifique expresamente el tipo de arras (penitenciales, confirmatorias o penales)
- El plazo máximo para formalizar la compraventa definitiva
- Qué ocurre con la cantidad entregada si la operación no puede completarse por causas ajenas a las partes, como la denegación de una hipoteca
- Si existen condiciones suspensivas, por ejemplo, la obtención de financiación
Qué hacer si ya has firmado y quieres echarte atrás
Si ya has firmado un contrato de arras y te estás planteando no continuar con la compra o la venta, lo primero es identificar qué tipo de arras firmaste, ya que de ello depende por completo tu situación legal y económica. Antes de comunicar tu decisión a la otra parte, es recomendable que un abogado revise el contrato: en muchos casos existen matices en la redacción que pueden cambiar sustancialmente las consecuencias.
Si la otra parte es quien se ha echado atrás y no te devuelve lo que corresponde, también puedes reclamarlo, ya sea de forma extrajudicial o, si es necesario, ante los tribunales.
En Armenteras Blanco Advocats, abogados de derech inmobiliario revisamos contratos de arras antes de firmarlos y también te asesoramos si ya has firmado y necesitas saber exactamente a qué te expones o qué puedes reclamar.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
Si me echo atrás después de firmar arras penitenciales, ¿pierdo todo el dinero?
Sí, si eres el comprador. Las arras penitenciales están pensadas precisamente para eso: permiten desistir de la operación a cambio de perder la cantidad entregada. Si en cambio es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver el doble de esa cantidad.
¿Puedo echarme atrás si firmé arras confirmatorias?
No de forma libre. Las arras confirmatorias no incluyen esa opción: si incumples, la otra parte puede exigir que se complete la compraventa o reclamar una indemnización por los daños causados, que deberá demostrar y cuantificar.
¿Qué pasa si el contrato no dice qué tipo de arras son?
Si el contrato no especifica el tipo de arras, es habitual que se interpreten como confirmatorias, lo que limita mucho las opciones de echarse atrás sin consecuencias. Por eso es tan importante que la cláusula sea explícita.
¿Puedo recuperar las arras si no me conceden la hipoteca?
Depende de si el contrato incluía una condición suspensiva vinculada a la obtención de financiación. Si esa cláusula existe y se acredita que la hipoteca fue denegada, es posible recuperar la cantidad entregada. Si no existía esa previsión, la denegación de la hipoteca no exime automáticamente de las consecuencias pactadas en las arras.
